Wie een woning in Spanje koopt, moet rekenen op flink wat kosten bovenop de vraagprijs. Afhankelijk van de regio en het soort woning is dat ongeveer 10 tot 14% van de aankoopprijs. In dit artikel zet ik alle kosten op een rij voor de drie kusten waar ik kopers begeleid: de Costa Cálida, de Costa Blanca en de Costa Almería.
Nieuwbouw of bestaande bouw: dat maakt het grootste verschil
De belangrijkste vraag is of u een nieuwbouwwoning koopt van een ontwikkelaar of een bestaande woning van een particulier. Dat bepaalt welke belasting u betaalt. U betaalt nooit beide.
- Nieuwbouw: 10% btw (IVA) plus zegelbelasting (AJD) over de notariële akte.
- Bestaande bouw: overdrachtsbelasting (ITP). Er is dan geen btw.
Belastingen per regio in 2026
- Costa Cálida (Murcia): nieuwbouw 10% btw + 1,5 à 2% AJD. Bestaande bouw 7,75% overdrachtsbelasting.
- Costa Blanca (Valencia): nieuwbouw 10% btw + 1,4% AJD. Bestaande bouw 9% overdrachtsbelasting (11% boven € 1 miljoen).
- Costa Almería (Andalucía): nieuwbouw 10% btw + 1,2% AJD. Bestaande bouw 7% overdrachtsbelasting.
Voor jonge kopers, grote gezinnen en mensen met een beperking gelden soms lagere tarieven, maar meestal alleen als de woning hun hoofdverblijf wordt. Voor de meeste Nederlandse en Belgische kopers van een tweede woning geldt het normale tarief.
Let op: de overdrachtsbelasting wordt berekend over de hoogste van twee bedragen: de koopprijs of de fiscale referentiewaarde van het kadaster.
Notaris en kadaster
In Spanje zijn de notaris- en registratiekosten wettelijk vastgelegd en afhankelijk van de koopprijs. Reken voor de notaris en de inschrijving in het eigendomsregister (Registro de la Propiedad) samen op ongeveer 0,5 tot 1% van de aankoopprijs. Vraag vooraf altijd een indicatie op.
Advocaat en gestoría
Een onafhankelijke Spaanse advocaat controleert het eigendom, de vergunningen, eventuele schulden op de woning en de contracten. Reken op ongeveer 1% van de aankoopprijs plus 21% btw. Een gestoría regelt vaak de administratieve afhandeling, zoals de belastingaangifte na de overdracht.
Overige kosten
- NIE-nummer: verplicht voor iedere buitenlandse koper. De kosten zijn laag, maar houd rekening met de tijd die de aanvraag kost.
- Spaanse bankrekening: nodig voor de betaling en voor de vaste lasten.
- Hypotheek: bij financiering komen er een taxatie en eventueel bankkosten bij.
- Nutsvoorzieningen: aansluitkosten voor water en elektriciteit, vooral bij nieuwbouw.
Rekenvoorbeeld: nieuwbouw van € 250.000 in Murcia
- Btw (10%): € 25.000
- AJD (1,5 à 2%): € 3.750 à € 5.000
- Notaris en kadaster: circa € 2.000 à € 2.500
- Advocaat (1% + btw): circa € 3.000
Totaal: ongeveer € 34.000 tot € 35.500, circa 14% bovenop de koopprijs.
Rekenvoorbeeld: bestaande woning van € 200.000 in Murcia
- Overdrachtsbelasting (7,75%): € 15.500
- Notaris en kadaster: circa € 1.500 à € 2.000
- Advocaat (1% + btw): circa € 2.400
Totaal: ongeveer € 19.500 tot € 20.000, circa 10% bovenop de koopprijs.
Vaste lasten na de aankoop
Na de aankoop betaalt u jaarlijks onder meer de onroerendgoedbelasting (IBI), een afvalheffing, servicekosten van de VvE (comunidad) bij appartementen en complexen, en als niet-ingezetene de Spaanse inkomstenbelasting voor niet-residenten.
Laat uw situatie altijd narekenen
De tarieven in dit artikel gelden voor 2026 en kunnen wijzigen, en uw persoonlijke situatie kan tot een ander bedrag leiden. Als onafhankelijk aankoopmakelaar maak ik voor elke woning die u overweegt een overzicht van de totale kosten, zodat u vooraf weet waar u aan toe bent. Stuur me gerust een WhatsApp-bericht of mail me.