Wie in Spanje een huis koopt, tekent vrijwel altijd een arras-contract voordat de koop bij de notaris wordt afgerond. In Nederland bestaat zo'n contract niet in deze vorm, en daarom weten veel kopers niet precies wat ze tekenen, totdat het te laat is. In dit artikel leest u wat een arras-contract is, wat erin staat, wat u betaalt en wat er gebeurt als u zich terugtrekt.
Wat is een arras-contract?
Het arras-contract (contrato de arras) is een koopovereenkomst tussen koper en verkoper. U tekent het nadat u het eens bent geworden over de prijs, maar vóórdat u bij de notaris de definitieve koopakte (escritura) tekent. Met het arras-contract leggen beide partijen de afspraken vast en doet u een eerste betaling.
Wat staat er in een arras-contract?
Een goed arras-contract bevat in ieder geval:
- De gegevens van koper en verkoper, met hun NIE- of identiteitsnummers.
- Een omschrijving van de woning, met de gegevens uit het eigendomsregister (Registro de la Propiedad).
- De koopprijs en het betalingsschema.
- Hoe elke betaling juridisch wordt omschreven: als reservering, als arras of als deel van de koopprijs.
- De verwachte opleverdatum en de uiterste datum voor de notaris.
- Afspraken over kosten, bijvoorbeeld wie welke belastingen en notariskosten betaalt.
- Eventuele voorwaarden, zoals dat de woning vrij van schulden en hypotheken wordt geleverd.
Hoeveel betaalt u bij het arras-contract?
Bij de nieuwbouwprojecten die ik begeleid, verloopt het meestal zo:
- Reservering: meestal € 10.000. Daarmee zet u de woning vast en wordt die uit de verkoop gehaald.
- Bij het arras-contract: 25% van de koopprijs.
- Ongeveer 3 maanden later: nog eens 25%.
- Bij de notaris: de resterende 50%, min het reserveringsbedrag dat u al heeft betaald.
Het exacte schema verschilt per project, dus bekijk het goed voordat u tekent.
Belangrijk: alles wat u vóór de oplevering betaalt, moet de ontwikkelaar garanderen met een bankgarantie of verzekering. Controleer dat voor elke betaling. Meer hierover leest u in Nieuwbouw kopen in Spanje.
Wat gebeurt er als u zich terugtrekt?
Dat hangt volledig af van hoe de bedragen in het contract zijn omschreven. Niet iedere betaling die "arras" of "señal" wordt genoemd, heeft automatisch dezelfde juridische betekenis. Twee voorbeelden:
- Situatie A: u betaalt € 5.000 reservering en € 20.000 bij het arras-contract, en het contract noemt die € 20.000 uitdrukkelijk arras penitenciales. Trekt u zich terug, dan verliest u normaal gesproken die € 20.000. Of de reservering daar onderdeel van is, hangt af van de tekst.
- Situatie B: dezelfde bedragen, maar het contract noemt de € 5.000 een reserveringsbedrag en de € 20.000 een deel van de koopprijs, niet als penitentiële arras. Dan kan de situatie heel anders zijn.
Bij arras penitenciales geldt ook het omgekeerde: trekt de verkoper zich terug, dan moet hij het dubbele terugbetalen. En levert een ontwikkelaar niet of niet op tijd op, dan krijgt u uw betalingen terug via de bankgarantie of verzekering.
De precieze contracttekst is dus essentieel. Laat die altijd controleren door een onafhankelijke advocaat voordat u tekent.
Waar let u op voordat u tekent?
- Laat het contract altijd controleren door een onafhankelijke advocaat, liefst voordat u iets betaalt. Het contract is in het Spaans, en één zin kan veel verschil maken.
- Controleer of de verkoper echt de eigenaar is van de grond of woning, en of er geen schulden of hypotheken op rusten.
- Kijk hoe elke betaling is omschreven: als reservering, als arras of als deel van de koopprijs.
- Zorg dat de termijnen haalbaar zijn, zeker als u een hypotheek nodig heeft.
- Betaal nooit contant, maar altijd via de bank, zodat elke betaling aantoonbaar is.
Welke kosten er bij de notaris nog bijkomen, leest u in Kosten koper in Spanje.
Veelgestelde vragen
Is een arras-contract verplicht?
Nee, maar het is in Spanje heel gebruikelijk. Het geeft zowel koper als verkoper zekerheid in de periode tot de notaris.
Kan ik het arras-contract op afstand tekenen?
Ja. U kunt digitaal tekenen, of uw advocaat kan met een volmacht namens u tekenen. Uw betaling doet u dan via een bankoverschrijving.
Wat als mijn hypotheek niet wordt goedgekeurd?
Dat hangt af van hoe uw contract is opgesteld. Zonder speciale afspraak kunt u (een deel van) uw betalingen kwijtraken. Laat daarom vooraf een voorwaarde opnemen dat u zonder kosten kunt afzien als de financiering niet rondkomt.
Laat uw arras-contract controleren
Als aankoopmakelaar loop ik het contract met u door voordat u tekent, en werk ik samen met een onafhankelijke advocaat. Heeft u een vraag over een arras-contract? Stuur me gerust een WhatsApp-bericht of mail me.